Оценка недвижимости в небольших поселениях
Сейчас жители больших городов все чаще приобретают себе дома в близлежащих деревнях для использования в качестве дачи, для летнего проживания. Соответственно, количество таких сделок растет, и все чаще и чаще возникает необходимость оценки недвижимости, расположенной в малом населенном пункте, например в деревне. Основные потребительские свойства, которые формируют стоимость такого жилья, несколько отличаются от набора потребительских свойств, которым покупатели отдают предпочтение в крупных городах. В случае летнего жилья, на первый план выходят, в основном, рекреационные качества недвижимости – чистый воздух вокруг, отсутствие рядом производств, загрязняющих окружающую среду, наличие зеленых насаждений, леса, озера, реки – все это является очень важным при выборе летнего дома. Конечно, традиционные факторы, такие как площадь и планировка дома, качество дома, состояние основных конструктивных элементов, наличие коммуникаций, также играют свою роль, но вес этих факторов несколько снижается при выборе дома для временного проживания в деревне или другом малом населенном пункте.
При оценке недвижимости в маленьких населенных пунктах, оценщик сталкивается с проблемой выбора аналогов для оцениваемого объекта. Эта проблема возникает именно из-за малости населенного пункта – слишком мало домов и еще меньше домов, которые были недавно проданы или предлагаются к продаже. Например, часто встречаются деревни с общим числом домов 50-70, где продается 1-2 дома, а последняя продажа была лет пять назад. Конечно, на таком статистически незначимом материале просто невозможно построить достоверную оценку.
Один из способов обойти эту проблему – это расширить зону поиска аналогов, включив в нее ближайшие населенные пункты в определенном радиусе, например 15 километров или меньше. Однако этот способ не всегда дает желаемые результаты. Во первых, дома в соседних деревнях могут просто не обладать тем набором потребительских качеств, которые имеются у объекта оценки или быть слишком удаленными от привлекательных, с точки зрения покупателя объектов – таких как пруд, озеро, река или лес. Во вторых, в радиусе 15 километров от объекта оценки может просто не быть других населенных пунктов.
В случае если расширение зоны поиска аналогов не дает желаемого результата, при оценке недвижимости в малых населенных пунктах используются другие методы, а именно метод сравнительной единицы, основанный на затратном подходе к оценке стоимости. При использовании этого метода, обычно применяют специализированные справочники укрупненных показателей стоимости строительства, выпускаемые различными специализированными организациями. Конечно, затратные методы подходят лишь для оценки стоимости улучшений, а оценка земельного участка все равно должна быть проведена с привлечением других способов. В условиях ограниченного рынка для получения хотя бы приближенного значения рыночной стоимости земли, возможно использования различных нормативных видов стоимости – таких как кадастровая или выкупная, с дальнейшим внесение обоснованных поправок. В любом случае, оценка недвижимости в малых населенных пунктах является не такой простой задачей, как кажется на первый раз, и лучшим способ решения этой задачи является обращение к независимому оценщику.
Материал предоставлен оценочной фирмой "Старт-Альянс" – одной из ведущих организаций, оказывающих услуги по оценке недвижимости в Москве. Телефон для справок: +7-495-7268674.